IRC – alienação de imóvel por empresa não residente
PT28493 - março 2025

Determinada empresa francesa registou-se em 2016 com NIF em Portugal para comprar um imóvel. Em 2018 comprou outro imóvel através de permuta do imóvel que tinha adquirido em 2016. Nesta altura da permuta não entregou a declaração modelo 22 em Portugal fazendo referência a esta permuta. Era necessário?
Agora em 2025 vendeu o imóvel adquirido em 2018. Que anexos da declaração modelo 22 necessita de entregar em 2026, referente a 2025, em Portugal, relativo à venda deste imóvel para apuramento das mais-valias? Existe mais algum procedimento que esta empresa francesa necessite de fazer em Portugal devido a esta venda?

Parecer técnico

O pedido de parecer prende-se com o enquadramento em sede de IRC relativamente à alienação de um imóvel situado em Portugal por uma empresa não residente.
As entidades não residentes sem estabelecimento estável, ou os rendimentos obtidos por entidades com estabelecimento estável, mas que não sejam suscetíveis de serem imputados a esse estabelecimento, apenas são tributados em IRC pelos rendimentos que obtenham em território português, cujas regras de determinação do imposto e obrigações declarativas depende do tipo de rendimento obtido, sendo baseadas nas regras do Código do IRS.
Importa, desde logo, perceber o que são considerados rendimentos obtidos em território português, definindo o Código uma ligação com a fonte produtora do rendimento ou com a entidade devedora, tal como determina o n.º 3 do artigo 4.º do CIRC.
Por exemplo, os rendimentos obtidos relacionados com imóveis, como rendas ou mais-valias pela respetiva transmissão de propriedade, são considerados obtidos em território português quando o respetivo imóvel esteja implantado em Portugal.
A matéria coletável a determinar pela obtenção de rendimentos por uma entidade não residente sem estabelecimento estável é determinada de acordo com as regras do CIRS, nos termos previstos no n.º 1 do artigo 56.º do CIRC.
Tratando-se de mais-valias na alienação de imóveis, há que aplicar as regras previstas para categoria G de IRS - mais-valias.
Os rendimentos obtidos por entidades não residentes sem estabelecimento estável são, normalmente, tributados à taxa de IRC de 25 por cento, seja por retenção na fonte (n.º 4 do artigo 94.º do CIRC) ou por autoliquidação (n.º 4 do artigo 87.º do CIRC).
Quanto às obrigações declarativas, se os rendimentos obtidos em território português estiverem sujeitos a retenção na fonte a título definitivo, tais como os rendimentos de prestações de serviços, royalties, comissões e outros, a entidade beneficiária, não residente sem estabelecimento estável, não tem qualquer obrigação declarativa em Portugal, pois o imposto é liquidado e entregue ao Estado português pela entidade residente devedora do rendimento, conforme o n.º 4 do artigo 120.º do CIRC.
De acordo com o artigo 120.º, n.º 5, alínea b) do Código do IRC, relativamente a ganhos resultantes da transmissão onerosa de imóveis, a declaração modelo 22 é entregue até ao 30.º dia posterior à data da transmissão, independentemente de esse dia ser útil ou não útil.
Sendo a permuta uma alienação de um imóvel, devia igualmente ter sido submetida a declaração modelo 22 até ao 30.º posterior à data da escritura de permuta.
Relativamente à IES, será no anexo E - Entidades não residentes sem estabelecimento estável, que se deverá prestar informação relativamente às operações praticadas e à determinação do respetivo resultado tributável.
Este anexo deverá ser entregue por entidades não residentes sem estabelecimento estável, que aqui obtenham rendimentos em que não haja lugar a retenção na fonte a título definitivo.