«Pacote Habitação» – Mais-valias em IRS

Determinado sujeito passivo vendeu duas habitações, uma em 2024 e outra em 2025. Está a pensar investir, com o dinheiro realizado, na compra de habitações para posteriormente arrendar com rendas moderadas.
O designado «Pacote Habitação» de 2026 tem efeitos retroativos? Em caso afirmativo, por quantos anos? 
Pode corrigir-se as declarações de IRS de 2025 e 2026 para isentar as mais-valias?

Parecer técnico

Questiona-nos sobre a possibilidade de aplicação do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio a facto que ocorreram no ano de 2024 e de 2025.
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, trouxe alterações ao artigo 10.º do CIRS, nomeadamente no que se refere à possibilidade de exclusão de tributação das mais-valias com a alienação de imóveis habitacionais.
As mais-valias de imóveis resultam dos ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, provenham da alienação onerosa de direitos reais (nua-propriedade e usufruto) sobre bens imóveis, alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do Código do IRS e artigo 5.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro.
De acordo com o artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, foi instituído um regime transitório da categoria G:
«1 - Os ganhos que não eram sujeitos ao imposto de mais-valias, criado pelo código aprovado pelo Decreto-Lei n.º 46 373, de 9 de junho de 1965, só ficam sujeitos ao IRS se a aquisição dos bens ou direitos de cuja transmissão provêm se houver efetuado depois da entrada em vigor deste Código.
2 - Cabe ao contribuinte a prova de que os bens ou valores foram adquiridos em data anterior à entrada em vigor deste Código, devendo a mesma ser efetuada, quanto aos valores mobiliários, mediante registo nos termos legalmente previstos, depósito em instituição financeira ou outra prova documental adequada e através de qualquer meio de prova legalmente aceite nos restantes casos.»
A mais-valia (categoria G) resultante da alienação de direitos reais sobre bens imóveis é dada por:
MV/mV = VR - (VA x coef +EV + DAL)
MV = mais-valia
VR = valor realização
coef = coeficiente desvalorização da moeda
mV = menos-valia
VA = valor de aquisição
EV = encargos com a valorização
DAL= despesas de alienação e de aquisição

Valor de aquisição

Nos termos do art.º 45.º n.º 1 e art.º 46.º n.º 1, al. a), para efeitos de determinação da mais-valia resultante da alienação de bens imóveis, considera-se valor de aquisição aquele que foi determinado para efeitos de liquidação de imposto do selo (data da abertura da sucessão que coincide com a data do óbito do autor da herança na situação das heranças) ou do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT), consoante os bens imóveis tenham sido adquiridos a título gratuito ou a título oneroso, respetivamente.
Não tendo havido lugar a liquidação dos referidos impostos, considera-se valor de aquisição, o valor que lhes serviria de base, determinado de acordo com as regras próprias constantes dos respetivos códigos (art.º 45.º, n.º 1, al. b) e art.º 46.º, n.º 2 CIRS).
Tratando-se de imóvel construído pelo próprio, o valor de aquisição será o correspondente ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, caso este seja superior aquele (art.º 46.º, n.º 3).
Havendo lugar a um novo artigo matricial, o valor de aquisição do imóvel construído corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele.
Quando entre a data de aquisição e de alienação tiverem decorrido mais de 24 meses, o valor de aquisição é corrigido pelo coeficiente de correção monetária (n.º 1 do artigo 50.º CIRS).

Valor de realização

No art.º 44.º do CIRS a alínea f) do n.º 1 estabelece a regra geral, «o valor de realização é o valor da respetiva contraprestação recebida pela transmissão onerosa do bem ou direito transmitido». Ressalva o n.º 2 do art.º 44.º, que se tratando de direitos reais sobre bens imóveis, prevalecerá sempre, o valor de liquidação para efeitos da IMT, se for superior a qualquer dos valores indicados nas alíneas a), b) e f). Portanto, o valor da transmissão dos bens ou direitos reais sobre bens imóveis que servir de base (ou que pudesse ter servido de base) à liquidação da IMT, quando for superior a qualquer daqueles valores indicados nas alíneas a), b) e f) do art.º 44.º prevalecerá sobre qualquer outro:
•    Sobre o valor da contraprestação;
•    Sobre o valor atribuído no contrato;
•    Sobre o valor de mercado.
Para a determinação das mais-valias sujeitas a imposto, ao valor de aquisição acrescem, de acordo com o n.º 1 do artigo 51.º e a ressalva do n.º 2 do mesmo artigo:
«a) Os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação, bem como a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens, nas situações previstas na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º.»
Todas as despesas devem estar documentalmente comprovadas, nos termos legais (fatura ou fatura-recibo), que evidenciem de forma inequívoca a referência ao imóvel alienado.
As despesas de aquisição e de alienação do imóvel incluem, por exemplo:
·         Encargos com certificados energéticos (quando obrigatórios para a realização da venda);
·         Despesas com comissões pagas às imobiliárias;
·         Despesas com a aquisição do imóvel, como custos com a escritura, registo predial e os impostos aplicáveis, ou seja, o imposto municipal sobre transmissão onerosa de imóveis (IMT) e o imposto do selo (IS);
Os encargos com a valorização são aqueles cuja realização se traduz numa valorização do imóvel.
Em termos de definição poderemos referir como encargos com melhoramentos os referentes à valorização do próprio bem imóvel, isto é, as despesas que, por natureza, trazem ao imóvel um valor adicional, como por exemplo a instalação de sistema de climatização uma vez que, poderia eventualmente alterar o coeficiente de qualidade e conforto, previsto no artigo 43.º do Código do IMI.
O conceito de despesas de conservação, não se confundem com as despesas de valorização, uma vez que são de conservação todas as necessárias para que o imóvel esteja no mesmo estado de quando lhe foi dada a licença de habitabilidade, enquanto as de valorização, incrementam valor ao imóvel, como será o caso do exemplo que supra se refere (instalação de sistema de climatização) bem assim como a instalação, como exemplo, de chão radiante, janelas mais eficientes, etc. Afigura-se-nos que todos os gastos que influenciem a qualidade e o conforto do imóvel serão considerados de valorização.
Note-se que estes encargos só serão aceites com a respetiva fatura, fazendo referência expressa ao imóvel alvo da intervenção.
Na situação em que o imóvel alienado seja habitação própria e permanente do sujeito passivo ou agregado familiar poderá a mais valia ficar excluída de tributação pela verificação do n.º 5 e seguintes do artigo 10.º do CIRS. Esta situação não se aplica no caso em apreço.
O artigo 10.º do CIRS prevê outras situações de exclusão em IRS:
«7(*)(**) - São, igualmente, excluídos de tributação os ganhos previstos no n.º 5, bem como os ganhos provenientes da transmissão de outros imóveis destinados a habitação, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outros imóveis, situados em território nacional, destinados ao arrendamento para habitação com renda mensal que não exceda os limites máximos definidos nos termos dos números 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio;
b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;
c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação.
 (*)(Redação do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio)
8(*)(**) - Não há lugar ao benefício referido no número anterior quando:
 a) Não seja celebrado contrato de arrendamento habitacional com renda mensal que observe os limites máximos a que se referem os n.os 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, nos seis meses contados do reinvestimento ou da data de realização da mais-valia, se esta for posterior, salvo impedimento justificado, designadamente por necessidade de obras urgentes, e pelo período estritamente necessário para o efeito;
b) O imóvel em que seja concretizado o reinvestimento não seja objeto de contrato ou contratos de arrendamento habitacional durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos contados do reinvestimento ou da data de realização da mais-valia, se esta for posterior;
c) O imóvel em que seja concretizado o reinvestimento seja objeto de contrato de arrendamento cuja renda mensal exceda os limites máximos a que se refere os números 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, nos primeiros cinco anos contados do reinvestimento ou da data de realização da mais-valia, se esta for posterior;
d) O imóvel em que seja concretizado o reinvestimento seja alienado, a título oneroso ou gratuito, no prazo de cinco anos contados do reinvestimento ou da data de realização da mais-valia, se esta for posterior.
(*)(Redação do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio)
9(*)(**) - Nas situações previstas no número anterior, o ganho considera-se obtido:
a) No caso das alíneas a) ou c), no ano em que se verifique o termo do prazo para reinvestimento ou que seja ultrapassado o limite da renda mensal, respetivamente;
b) No caso da alínea b), no ano em que se verifique o não cumprimento dos prazos previstos;
c) No caso da alínea d), no ano em que o imóvel em que seja concretizado o reinvestimento seja alienado.
 (*) Redação do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio)»
Assim, em resposta à questão colocada, poderá o sujeito passivo beneficiar da exclusão de tributação em IRS da mais-valia quando cumpridas as condições definidas nos números 7, 8 e 9, da atual redação do artigo 10.º do CIRS, em vigor desde 1 de janeiro de 2026 e prolonga-se até 31 de dezembro de 2029. Significa isto que a norma, no que a este assunto respeita, não se aplica a factos tributários que tenham ocorrido em momento anterior a 1 de janeiro de 2026.