PT28658 - IRS / Isenções / Mais-valias
Agosto de 2025

Relativamente à possibilidade de isenção de tributação de mais-valias imobiliárias, no caso de contribuintes com idade igual ou superior a 65 anos, além do reinvestimento do valor da venda noutra habitação própria e permanente ou em produtos financeiros destinados à geração de rendimento regular, existe alguma outra forma legal de obter essa isenção?

Parecer técnico

O pedido de parecer está relacionado com o enquadramento fiscal, em sede de IRS, da alienação de um imóvel.

Apesar de tal não ser expressamente referido, uma vez que é referida a possibilidade de reinvestimento do valor da venda noutra habitação própria e permanente entendemos que estamos perante a alienação de um imóvel que correspondia a habitação própria e permanente (HPP) do sujeito passivo.
Previamente à nossa análise, cumpre desde logo notar que a identificação dos produtos, bem como a identificação das operações extravasa as competências deste consultório.

No que respeita ao enquadramento fiscal das operações identificadas, notamos que a Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro (doravante "Lei"), aprovou medidas no âmbito da habitação, procedendo a diversas alterações legislativas.

No caso em concreto da alienação de um imóvel, estamos perante incrementos patrimoniais. Os incrementos patrimoniais constituem uma das categorias de rendimentos definidas no artigo 1.º do Código do IRS (CIRS), onde se incluem os ganhos gerados pela venda de imóveis pertencentes ao património particular do sujeito passivo do imposto.

De acordo com a definição do artigo 9.º do CIRS, constituem incrementos patrimoniais, ou seja, rendimentos da categoria G, desde que não considerados rendimentos de outras categorias, as mais-valias, tal como definidas no artigo 10.º do mesmo Código.

As mais-valias de imóveis resultam dos ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, provenham da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis, assim como da afetação desses bens do património particular a atividade geradora de rendimentos empresariais e profissionais exercida em nome individual pelo seu proprietário - alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do CIRS. Para este efeito releva também a alienação de direitos reais menores, como sejam, a nua-propriedade e o usufruto.

De acordo com o disposto na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do CIRS, os ganhos obtidos com a alienação de imóveis pertencentes ao património particular do respetivo proprietário constituem mais-valias sujeitas a tributação.

No entanto, o CIRS prevê algumas situações em que, por ocorrerem em circunstâncias especiais, podem os rendimentos gerados pela venda de imóveis ficar excluídos da tributação em sede deste imposto. É o caso da venda de imóveis (não afetos a qualquer atividade comercial) cuja aquisição tenha ocorrido antes de 1 de janeiro de 1989, data da entrada em vigor do CIRS.

O ganho obtido na alienação correspondente à parte adquirida após a vigência do Código do IRS resulta da seguinte fórmula:
MV = VR - (VA x coef. + EV + DA), sendo:
VR - valor de realização
VA - valor de aquisição
Coef. - Coeficiente de desvalorização monetária
EV - encargos com valorização
DA - despesas com a alienação e com a aquisição

De referir que, nos termos do n.º 1 do artigo 50.º do CIRS, o coeficiente desvalorização da moeda apenas é aplicado se o sujeito passivo deteve a posse do imóvel por mais de 24 meses.

São ainda considerados no cálculo da mais-valia, de acordo com o artigo 51.º do CIRS, os encargos com a valorização dos bens e as despesas inerentes à aquisição e alienação, nos termos da alínea a) daquele artigo.

De acordo com aquela alínea a) serão dedutíveis os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação (como exemplo a comissão imobiliária, quando exista), bem como a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens, nas situações previstas na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do CIRS.

Para efeitos de tributação, a mais-valia apurada pelos Serviços da Administração Tributária será reduzida em 50%, conforme estabelece o n.º 2 do artigo 43.º do CIRS.

Não obstante o enquadramento supra, o CIRS, no n.º 5 do seu artigo 10.º, permite a exclusão da tributação dos ganhos resultantes da venda de habitação própria permanente, cumpridos que se encontrem determinados requisitos cumulativos, nomeadamente, o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino.
Contudo, é questionado se existe outra possibilidade para além deste reinvestimento ou mesmo para além do reinvestimento em instrumentos financeiros.

Neste sentido, cumpre ter presente o n.º 7 do artigo 10.º do CIRS, o qual determina que:
"7 - Os ganhos previstos no n.º 5 são igualmente excluídos de tributação, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel e, se aplicável, do reinvestimento previsto na alínea a) do n.º 5, seja utilizado para a aquisição de um ou mais de um dos produtos seguintes:
i) Contrato de seguro financeiro do ramo vida;
ii) Adesão individual a um fundo de pensões aberto; ou
iii) Contribuição para o regime público de capitalização; ou
iv) Produto Individual de Poupança Pan-Europeu.
b) O sujeito passivo ou o respetivo cônjuge ou unido de facto, na data da transmissão do imóvel, se encontre, comprovadamente, em situação de reforma ou tenha, pelo menos, 65 anos de idade;
c) A aquisição dos produtos referidos na alínea a) seja efetuada nos seis meses posteriores contados da data de realização;
d) Sendo o investimento realizado por aquisição de contrato de seguro financeiro do ramo vida ou da adesão individual a um fundo de pensões aberto, estes visem, exclusivamente, proporcionar ao adquirente ou ao respetivo cônjuge ou unido de facto uma prestação regular periódica durante um período igual ou superior a 10 anos, de montante máximo anual igual a 7,5% do valor investido;
e) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação."

Adicionalmente, determina o n.º 8 do artigo 10.º do CIRS que "[n]ão há lugar ao benefício referido no número anterior se o reinvestimento não for efetuado no prazo referido na alínea c), ou se, em qualquer ano, o valor das prestações recebidas ultrapassar o limite fixado na alínea d), ou se for interrompido o pagamento regular das prestações, sendo esse ganho objeto de tributação no ano em que se conclua o prazo para reinvestimento, ou que seja ultrapassado o referido limite ou no ano em que seja interrompido o pagamento regular das prestações, respetivamente."

Face ao exposto, notamos que nos termos do n.º 5 do artigo 10.º do CIRS, a exclusão de tributação de mais-valias imobiliárias para contribuintes com 65 anos ou mais depende do reinvestimento do valor de realização, no prazo legal, na aquisição de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e/ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel, exclusivamente com o mesmo destino (habitação própria e permanente), ou, nos termos do n.º 7 do mesmo artigo, em contratos de seguro financeiro do ramo vida, fundos de pensões abertos, contribuições para o regime público de capitalização ou produtos individuais de poupança Pan-Europeu.

Respondendo em concreto à questão colocada, não existe, segundo o contexto literal do Código do IRS, para além do reinvestimento do valor de realização nos termos do n.º 5 e 7 do artigo 10.º do CIRS, ou da exclusão por aquisição prévia à entrada em vigor do Código do IRS, qualquer outra possibilidade de exclusão de tributação, pelo que a eventual mais-valia apurada será sujeita a tributação nos termos supra expostos.