Os incrementos patrimoniais constituem uma das categorias de rendimentos definidas no artigo 1.º do Código do IRS, onde se incluem os ganhos gerados pela venda de imóveis pertencentes ao património particular do sujeito passivo do imposto.

De acordo com a definição do artigo 9.º do Código do IRS, constituem incrementos patrimoniais, ou seja, rendimentos da categoria G, desde que não considerados rendimentos de outras categorias, as mais-valias, tal como definidas no artigo 10.º do mesmo Código.

As mais-valias de imóveis resultam dos ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, provenham da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis, assim como da afetação desses bens do património particular a atividade geradora de rendimentos empresariais e profissionais exercida em nome individual pelo seu proprietário - alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do Código do IRS.

O ganho obtido na alienação resulta da seguinte fórmula:

MV = VR - (VA x coef. + EV + DA), sendo

VR - valor de realização

VA - valor de aquisição

Coef. - Coeficiente de desvalorização monetária

EV - encargos com valorização

DA - despesas com a alienação e com a aquisição

Para efeitos de tributação, a mais-valia apurada pelos Serviços da Administração Tributária será reduzida em 50%, conforme estabelece o n.º 2 do artigo 43.º do Código do IRS.

Tal rendimento concorre normalmente para englobamento, nos termos previstos no artigo 22.º do Código do IRS, sendo tributado de acordo com as taxas previstas no artigo 68.º do Código do IRS.

A norma de referência para efeitos de determinação do valor de aquisição a título oneroso de imóveis é o artigo 46.º do Código do IRS. Como regra, o valor de aquisição de imóveis adquiridos a título oneroso é o que tiver servido de base à liquidação de IMT ou, não tendo havido lugar à liquidação deste imposto ou outro equivalente, aquele que lhe serviria de base (artigo 46.º do Código do IRS).

No que respeita ao valor de realização deve atender-se ao disposto no artigo 44.º no Código do IRS, designadamente ao disposto na alínea a) do n.º 1 e no n.º 2 que estabelecem, no caso de troca, se considera o valor dos bens recebidos em troca acrescido de quaisquer outras contrapartidas e a prevalência do valor patrimonial tributário quando este é superior ao praticado.

Relativamente às despesas e encargos a considerar devemos atender à recente redação do artigo 51.º do Código do IRS:

"... Para a determinação das mais-valias sujeitas a imposto, ao valor de aquisição acrescem:

a) Os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação, bem como a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens, nas situações previstas na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º..."

Não obstante o disposto, a mais-valia poderá ser integralmente afastada de tributação, caso o sujeito passivo proceda ao reinvestimento nas condições previstas no n.ºs 5 a 7 do artigo 10.º do Código do IRS. A delimitação negativa, expressa no n.ºs 5 a 7 do artigo 10.º do Código do IRS, respeita aos ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados á habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, no caso de reinvestimento do produto da alienação em imóvel com o mesmo destino.

Concretamente em relação à questão colocada, caso as obras realizadas reúnam as condições necessárias para enquadramento na alínea a) do artigo 51.º do Código do IRS, poderão ser consideradas no cálculo da mais-valia a título de despesas e encargos.