IVA - reabilitação urbana

Uma fundação encontra-se a realizar obras de reabilitação num prédio, sua propriedade. De acordo com a informação disponibilizada pelo município, o referido imóvel encontra-se inserido numa Área de Reabilitação Urbana (ARU) legalmente delimitada.
As obras são executadas ao abrigo de um contrato de empreitada e incidem sobre um edifício existente, visando a sua reabilitação.
Face ao disposto na verba 2.23 da lista I anexa ao Código do IVA, solicita-se a confirmação de que os trabalhos abrangidos pelo contrato de empreitada podem beneficiar da aplicação da taxa reduzida de IVA de 6 por cento, em regime de autoliquidação, bem como a documentação necessária para suportar esta aplicação.

Parecer técnico

As questões colocadas referem-se ao enquadramento, em sede de IVA, de determinadas operações efetuadas num imóvel sito numa Área de Reabilitação Urbana (ARU).
Ora, tal como resulta do número 1 do artigo 18.º do CIVA:
«1 – As taxas do imposto são as seguintes:
a) Para as importações, transmissões de bens e prestações de serviços constantes da lista I anexa a este diploma, a taxa de 6 por cento;
b) Para as importações, transmissões de bens e prestações de serviços constantes da lista II anexa a este diploma, a taxa de 13 por cento;
c) Para as restantes importações, transmissões de bens e prestações de serviços, a taxa de 23 por cento.»
Assim, no caso concreto, para que as operações em análise possam beneficiar da aplicação da taxa reduzida ou da taxa intermédia, terão as mesmas de se enquadrar, respetivamente, em alguma das verbas da lista I ou da lista II anexas ao CIVA. Caso contrário, a taxa a aplicar será a normal.
No caso concreto, salientamos o disposto na verba 2.23 da lista I anexa ao CIVA, na sua redação atual (conferida pela Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, e que será aplicável às operações em análise, visto estarmos, segundo entendemos, perante operações efetuadas já no decurso de 2026), que refere que estão sujeitas à taxa reduzida:
«2.23 – As empreitadas de reabilitação de edifícios e as empreitadas de construção ou reabilitação de equipamentos de utilização coletiva de natureza pública, localizados em áreas de reabilitação urbana (áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, zonas de intervenção das sociedades de reabilitação urbana e outras) delimitadas nos termos legais, ou realizadas no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional.»
Estando o imóvel, de acordo com a certidão emitida pela município, situado numa ARU, terá o sujeito passivo apenas de confirmar, junto de algum profissional do setor paisagístico e/ou urbanístico, como um arquiteto ou um engenheiro (não tendo o contabilista certificado competência para se pronunciar sobre o efeito), se as operações em causa têm, ou não, acolhimento no conceito de «reabilitação de edifícios», que, recordamos, está presente na alínea i) do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, na sua redação atual conferida pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, que refere que se entende por:
«i) “Reabilitação de edifícios” a forma de intervenção destinada a conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou a vários edifícios, às construções funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às frações eventualmente integradas nesse edifício, ou a conceder-lhes novas aptidões funcionais, determinadas em função das opções de reabilitação urbana prosseguidas, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de desempenho mais elevados, podendo compreender uma ou mais operações urbanísticas.»
Informamos que Cláudia Afeto Dias, consultora da Ordem, já teve oportunidade de se pronunciar sobre esta matéria na Reunião Livre de dia 7 de janeiro de 2026, a partir das 4 horas 15 minutos 15 segundos, pelo que recomendamos a visualização da sua intervenção.
Poderá encontrar esta reunião livre aqui.
Recomendamos, igualmente, a visualização da intervenção sobre estas temáticas de Anabela Santos, consultora da Ordem, na Reunião Livre de dia 25 de fevereiro de 2026, a partir das 3 horas 18 minutos 05 segundos.
Poderá encontrar esta reunião livre através desta ligação.
Recomendamos, ainda sobre esta matéria, a análise das seguintes informações vinculativas:
- Processo n.º 26 162, com despacho de 2024-05-28, do diretor de serviços da DSIVA, por subdelegação, que poderá encontrar através nesta ligação.
- Processo n.º 27 488, com despacho de 2025-02-26, do diretor de serviços da DSIVA, por subdelegação, que poderá encontrar aqui.
- Processo n.º 29 050, com despacho de 2025-11-28, do diretor de serviços da DSIVA, por subdelegação, que poderá encontrar nesta ligação.
- Processo n.º 29 253, com despacho de 2025-12-29, do diretor de serviços da DSIVA, por subdelegação, que poderá encontrar seguindo esta ligação.
- Processo n.º 29 126, com despacho de 2025-12-29, do diretor de serviços da DSIVA, por subdelegação, que poderá encontrar aqui.
- Processo n.º 29 431, com despacho de 2026-03-31, do diretor de serviços da DSIVA, por subdelegação, que poderá encontrar através desta ligação.
- Processo n.º 30 270, com despacho de 2026-07-27, do diretor de serviços da DSIVA, por subdelegação, nesta ligação.
Aconselhamos, neste sentido, a que se confirme tais pormenores junto dos intervenientes, sendo certo que, como referido, apenas poderá ser aplicável a verba 2.23 da lista I anexa ao CIVA se os trabalhos que irão ser efetuados conferirem ao imóvel adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva e/ou novas aptidões funcionais, determinadas em função das opções de reabilitação urbana prosseguidas, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de desempenho mais elevados.
De todo o modo, a confirmar-se a aplicabilidade da verba 2.23 da ista I anexa ao CIVA a estas operações e visto estarmos perante um adquirente enquadrado no regime normal de IVA (ou seja, estaremos perante um sujeito passivo que exerce, pelo menos parcialmente, atividades que conferem direito à dedução), as faturas dos fornecedores deverão ser emitidas com a aplicação da regra de inversão do sujeito passivo constante da alínea j) do número 1 do artigo 2.º do CIVA, na sua redação atual conferida pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, podendo o sujeito passivo em análise, desse modo, proceder, à autoliquidação do IVA à taxa reduzida, nos termos da a alínea a) do número 1 do artigo 18.º do CIVA.