IRC - rendimentos prediais

Uma sociedade exerce a sua atividade através dos seguintes códigos de atividade económica (CAE): CAE principal: 01210 — Viticultura; CAE secundário: 55201 — Alojamento mobilado para turistas; CAE secundário: 56111 — Restaurantes tipo tradicional; CAE secundário: 68200 — Arrendamento e exploração de bens imobiliários próprios ou em locação.
No exercício de 2026, a sociedade prevê auferir rendimentos de arrendamento no montante total de 25 mil euros, dos quais 20 mil correspondem a contratos de arrendamento exclusivamente para fins habitacionais. Todos os contratos apresentam um valor de renda mensal inferior a 2 300 euros.
Dos rendimentos provenientes dos arrendamentos para habitação, 10 mil euros respeitam a imóveis situados no concelho de Guimarães e os restantes 10 mil euros a imóveis situados no concelho do Porto.
Face ao disposto no artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), introduzido pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, solicita-se o esclarecimento das seguintes questões:
Requisitos de acesso ao benefício fiscal: quais as condições legais que a sociedade deve cumprir para poder beneficiar do regime previsto no referido artigo, considerando os seus CAE, a natureza dos contratos de arrendamento e a localização dos imóveis?
Apuramento do benefício fiscal: qual a metodologia de cálculo aplicável aos rendimentos prediais elegíveis, tendo em conta que o montante anual de rendas habitacionais ascende a 20 mil euros?
Aplicação prática do regime: como deve ser efetuado o cálculo do imposto e o respetivo tratamento declarativo para efeitos de IRC, nomeadamente na declaração modelo 22?

Parecer técnico

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, pelo seu artigo 9.º aditou ao Estatuto dos Benefícios Fiscais, o artigo 45.º-C, que refere, no seu número 2, que os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente ao arrendamento para habitação com renda mensal que não exceda os limites a que se referem os números 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, auferidos até 31 de dezembro de 2029, são considerados apenas em 50 por cento, quando obtidos por sujeitos passivos de IRC, ou por sujeitos passivos de IRS, com contabilidade organizada, no âmbito da categoria B. Nos termos do número 2 do artigo 18.º do referido Decreto-Lei n.º 97/2026, a produção de efeitos é a partir de 1 de janeiro de 2026.
Em termos práticos, se a sociedade arrenda imóveis para fins habitacionais, com renda mensal até ao limite a que se refere os artigos 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei 97/2026, concretamente 2,5 vezes o salário mínimo nacional para 2026, ou seja 2 300 euros, os rendimentos prediais obtidos com esses arrendamentos, apenas serão considerados em 50 por cento, independentemente da localização dos imóveis ou da atividade do sujeito passivo.
Essa redução de rendimentos deverá ser indicada no quadro 07 da declaração modelo 22 de rendimentos em IRC.
Chamamos ainda a atenção para que, nos termos do número 2 do artigo 90.º do Código do IRC, ao montante apurado nos termos do número 1 deste artigo, são efetuadas as seguintes deduções, pela ordem indicada:
- A correspondente à dupla tributação jurídica internacional;
- A correspondente à dupla tributação económica internacional;
- A relativa a benefícios fiscais;
(…)
- A relativa a retenções na fonte não suscetíveis de compensação ou reembolso nos termos da legislação aplicável.
Por outro lado, nos termos do número 1, do artigo 92.º do Código do IRC, para as entidades que exerçam, a título principal, uma atividade de natureza comercial, industrial ou agrícola, bem como as não residentes com estabelecimento estável em território português, o imposto liquidado nos termos do n.º 1 do artigo 90.º, líquido das deduções previstas nas alíneas a) a c) do n.º 2 do mesmo artigo, não pode ser inferior a 90 por cento do montante que seria apurado se o sujeito passivo não usufruísse de benefícios fiscais e do regime previsto no n.º 13 do artigo 43.º.
Não existindo, no número 2 do referido artigo qualquer menção a este benefício relativo a estes rendimentos prediais, aplica-se aquela limitação de dedução prevista no seu número 1.