IVA – inversão do sujeito passivo

Uma empresa de construção civil pretende construir uma moradia para vender, ou seja, ser construtor e promotor. Neste caso não poderá deduzir IVA dos custos com as matérias-primas para a construção e irá vender a mesma sem liquidar IVA?
Quanto ao caso de construir como contratante de uma sociedade de promoção imobiliária. Esta sociedade imobiliária quer usufruir do IVA a 6 por cento, pois considera que os pressupostos para o usufruto deste novo regime estão cumpridos. A casa não vai passar o limite do valor máximo para este regime (terreno e construção incluídos), e irá ser vendida para habitação própria permanente. Neste caso a empresa de construção deve emitir as faturas à empresa promotora com «IVA - autoliquidação»? Deve fazer alguma menção ao novo regime?

Parecer técnico

A presente questão relaciona-se com o enquadramento em IVA da construção de uma moradia para venda pela própria empresa construtora. Adicionalmente, questiona também o enquadramento caso se trate de uma empreitada realizada para uma sociedade promotora imobiliária, pretendendo-se esclarecer o direito à dedução, a aplicação da taxa reduzida e as menções a incluir nas faturas.
A alínea 30) do artigo 9.º do Código do IVA isenta «as operações sujeitas a imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis».
Por sua vez, o artigo 20.º, n.º 1, alínea a), permite a dedução do imposto relativo a bens e serviços utilizados em operações sujeitas a IVA e dele não isentas.
A venda habitacional abrangida pela primeira disposição não confere, em regra, direito à dedução.
No que se refere à verba 2.42.1 da lista I anexa ao CIVA, aditada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, prevê a taxa reduzida nas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a venda para habitação própria e permanente, mediante as condições dos artigos 2.º, 3.º e 10.º daquele diploma.
O artigo 2.º, n.º 1, alínea j), do CIVA, na redação introduzida pelo referido diploma, passou a abranger também os adquirentes que apenas realizem operações sem direito à dedução, quando adquiram empreitadas previstas na verba 2.42.
Nestes casos, o artigo 36.º, n.º 13, exige a expressão «IVA - autoliquidação» nas faturas sujeitas a inversão.
São relevantes os ofícios-circulados n.º 25 116, de 23 de junho de 2026, e n.º 25 117, de 24 de junho de 2026, relativos, respetivamente, à taxa reduzida e à inversão.
Podem ainda consultar-se a informação vinculativa do processo n.º 30 817, com despacho de 31 de julho de 2026.

Análise da situação apresentada

No primeiro caso apresentado, a empresa pretende efetuar a construção de uma moradia com meios próprios e proceder à sua venda que terá destino a habitação própria e permanente.
Assim, quanto à construção para venda pela própria empresa, em nossa opinião, o entendimento apresentado está correto, ou seja, se a transmissão da moradia está isenta de IVA pela alínea 30) do artigo 9.º, não haverá direito à dedução do imposto dos materiais e demais aquisições especificamente destinados a essa venda isenta.
Salientamos que a realização, pela mesma empresa, de outras empreitadas tributadas não altera o tratamento dessas aquisições.
No que se refere à verba 2.42.1, neste primeiro cenário, em nossa opinião, a verba não permite aplicar automaticamente 6 por cento à compra isolada de materiais nem transforma a construção por meios próprios numa empreitada prestada pela empresa a si mesma.
Se contratar efetivas empreitadas a terceiros para essa moradia, essas prestações poderão beneficiar da verba, desde que cumpram os respetivos pressupostos.
No segundo caso, em que se trata de uma empreitada contratada pela promotora imobiliária, em nossa opinião, não basta que o custo do terreno e da construção fique abaixo do limite.
É o preço total de venda da moradia ao adquirente final que não pode exceder 660 982 euros, considerando também os componentes e serviços abrangidos pelo artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 97/2026.
A venda deve destinar-se a habitação própria e permanente, com aplicação das taxas das alíneas a) ou b) do n.º 1 do artigo 17.º do CIMT, ocorrer até 24 meses após a emissão da documentação relativa ao início de utilização e mencionar expressamente a verba 2.42.1 no título aquisitivo.
Deve igualmente confirmar-se a iniciativa procedimental entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029.
Nas obras sujeitas a licenciamento, releva a apresentação do pedido, e não a sua aprovação.
O regime produz efeitos desde 1 de julho de 2026, podendo aplicar-se a imposto exigível desde 1 de janeiro de 2026 mediante opção conjunta do prestador e do adquirente, nos termos do artigo 18.º, números 4 a 7, do Decreto-Lei n.º 97/2026.  
Confirmados esses pressupostos e a habilitação do empreiteiro para a atividade, em nossa opinião, a construtora deve emitir a fatura à promotora sem liquidar IVA, com a menção «IVA - autoliquidação».
A promotora deverá autoliquidar o imposto à taxa de 6 por cento, ainda que apenas efetue vendas isentas. Mantendo-se esse destino, o IVA autoliquidado não é dedutível.
Em nossa opinião, é recomendável acrescentar à descrição da fatura «Empreitada de construção de moradia abrangida pela verba 2.42.1 da lista I anexa ao CIVA», identificando a obra e o contrato.
Deve também garantir que é efetuada a referência à aplicação da verba no título aquisitivo uma vez que constitui uma obrigação prevista no diploma. Devem conservar-se o contrato, a declaração da promotora sobre o destino e o preço previsto, e o comprovativo da iniciativa procedimental.
Se a promotora estiver dispensada de apresentar declarações periódicas regulares, deverá declarar e pagar o IVA autoliquidado até ao final do mês seguinte ao da sua exigibilidade, apenas nos períodos com operações, nos termos do artigo 27.º, números 3 e 5, do CIVA.
Se a verba não for aplicável e a promotora apenas realizar operações isentas sem direito à dedução, caberá ao empreiteiro liquidar o IVA à taxa legalmente aplicável.
Concluímos, portanto, que a construção própria para venda isenta não permite deduzir o IVA dos custos afetos à moradia.
Na empreitada para a promotora, verificadas as condições da verba 2.42.1, a construtora fatura com «IVA - autoliquidação» e a promotora liquida 6 por cento, sem dedução quando a moradia se destine à venda isenta.