Locações
PT28876 – outubro de 2025

Determinada empresa, que utiliza as NCRF-PE, adquiriu um imóvel com destino a arrendamento, recorrendo ao banco, mas em forma de leasing. Tem uma escritura em que a venda é feita ao banco e em que o este destina o imóvel a locação financeira da dita empresa. Neste caso, quais os procedimentos contabilísticos? O imóvel pode ser registado nos ativos da empresa?

Parecer técnico

O pedido de parecer está relacionado com o tratamento contabilístico do contrato de locação financeira sobre um imóvel.
No caso apresentado a entidade locatária está a adotar a norma contabilística e de relato financeiro para as pequenas entidades (NCRF-PE).
Em primeiro lugar, há que verificar se o contrato de locação deve ser classificado como uma locação operacional ou como uma locação financeira.
Uma locação é classificada como locação financeira se ela transferir substancialmente todos os riscos e vantagens inerentes à propriedade económica do item.
Para se determinar se uma locação pode ser classificada como locação financeira, há que analisar a substância da transação e não da forma do contrato. Os parágrafos 9.2 e 9.3 da NCRF-PE estabelecem alguns indicadores que determinam que uma locação se pode classificar como locação financeira, nomeadamente:
- A locação transfere a propriedade do ativo para o locatário no fim do prazo da locação;
- O locatário tem a opção de comprar o ativo por um preço que se espera que seja suficientemente mais baixo do que o justo valor à data em que a opção se torne exercível tal que, no início da locação, seja razoavelmente certo que a opção será exercida;
- O prazo da locação abrange a maior parte da vida económica do ativo ainda que o título de propriedade não seja transferido;
- No início da locação o valor presente dos pagamentos mínimos da locação ascende a pelo menos, substancialmente, todo o justo valor do ativo locado; e
- Os ativos locados são de uma tal natureza especializada que apenas o locatário os pode usar sem que sejam feitas grandes modificações.
Outros indicadores de situações que individualmente ou em combinação podem também conduzir a que uma locação seja classificada como financeira são:
- Se o locatário puder cancelar a locação, as perdas do locador associadas ao cancelamento são suportadas pelo locatário;
- Os ganhos ou as perdas da flutuação no justo valor do valor residual serem do locatário (por exemplo sob a forma de um abatimento na renda que iguale a maior parte dos proventos das vendas no fim da locação); e
- O locatário tem a capacidade de continuar a locação por um segundo período com uma renda que seja substancialmente inferior à renda do mercado.
Se o contrato de locação não cumprir qualquer destes indicadores, deve ser classificado como uma locação operacional.
Nos termos do parágrafo 9.4 da NC-ME (ou da NCRF-PE ou da NCRF 9), os exemplos e indicadores referidos acima nem sempre são conclusivos.
Se for claro com base noutras características que a locação não transfere substancialmente todos os riscos e vantagens inerentes à posse, a locação é classificada como locação operacional. Por exemplo, pode ser o caso se a propriedade do ativo se transferir no final da locação mediante um pagamento variável igual ao seu justo valor no momento, ou se existirem rendas contingentes, como resultado das quais o locatário não tem substancialmente todos os riscos e vantagens.
No caso apresentado, o contrato prevê um valor residual. Ora, este valor residual constante no contrato diz respeito à opção de compra a exercer pela entidade no final do contrato de locação.
De acordo com a NCRF-PE, o reconhecimento e mensuração inicial das locações financeiras, nas demonstrações financeiras dos locatários, deve ser efetuado como ativos e passivos nos seus balanços por quantias iguais ao justo valor da propriedade locada (apenas para a NCRF-PE) ou, se inferior, ao valor dos pagamentos mínimos da locação, cada um determinado no início da locação.
Assim, o registo contabilístico da locação financeira pode ser:
- Débito da conta 43 - Ativos fixos tangíveis, por contrapartida a crédito da conta 2513 - Locações financeiras, pelo valor do contrato e das despesas iniciais do contrato.