IRS – Mais-valias

Determinado sujeito passivo, em 2024, deu um sinal para compra de uma casa que estaria pronta no ano seguinte. Assinou o contrato promessa de compra e venda onde também mencionava que poderia querer vender o mesmo antes da conclusão. 
Em 2025, decidiu que já não estava interessado e a imobiliária arranjou comprador para a habitação. Teve um ganho de 30 mil euros, entre o valor que deu de sinal e o devolvido pela imobiliária. Todos estes movimentos foram sujeitos a pagamentos de imposto.
Este sujeito passivo usou 25 mil euros para liquidar o valor que tinha em dívida da habitação atual. O ganho foi de  cinco mil euros.
Qual o anexo que deve ser preenchido para ser enviado com a declaração de IRS?

Parecer técnico

Na presente situação pretende-se esclarecer o enquadramento fiscal, em sede de IRS, do ganho obtido por uma contribuinte que, após celebrar um contrato promessa de compra e venda (CPCV) relativo a um imóvel ainda em construção, veio posteriormente a ceder a sua posição contratual a terceiro, antes da celebração da escritura definitiva.
Apesar de não ser muito claro na questão apresentada, pelo exposto pressupomos que se trata de uma cedência de posição contratual, e que foi efetuado um contrato nos termos jurídicos desta figura.
Assim, de acordo com os elementos apresentados, em 2024 a contribuinte entregou um sinal no âmbito de um CPCV, contrato esse que previa expressamente a possibilidade de cessão da posição contratual.
Em 2025, decidiu não prosseguir com a aquisição, tendo sido encontrado novo comprador pela imobiliária, que assumiu a posição contratual.
Em consequência, a contribuinte recebeu um montante superior ao inicialmente entregue, apurando-se um ganho económico. Parte desse montante foi utilizada para amortização do crédito da habitação própria atual.
Importa, em primeiro lugar, qualificar juridicamente a operação.
Nos termos do artigo 410.º do Código Civil, o contrato-promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar determinado contrato.
No caso em análise, não chegou a ser celebrada a escritura pública, nem houve transmissão do direito de propriedade sobre o imóvel.
Assim, a contribuinte não alienou um direito real sobre bem imóvel, mas antes transmitiu um direito de natureza contratual emergente do CPCV.
Prevê-se na lei portuguesa a possibilidade de, num contrato com prestações recíprocas (contrato sinalagmático), uma das partes (cedente) ceder a um terceiro (cessionário) a sua posição contratual (conforme art.º 424.º do Código Civil).
Para que determinada parte num contrato possa ceder a sua posição contratual a um terceiro, impõe-se que a outra parte consinta na cessão da posição contratual, antes ou depois do contrato.
Ao transmitir-se para o cessionário a posição num contrato, transmitem-se também os direitos e obrigações do cedente, derivados do contrato: a cessão da posição contratual modifica as partes no contrato (modificação subjetiva), mas não o clausulado contratual.
 O regime aplicável à cessão da posição contratual, no que se refere à transmissão, capacidade de dispor e receber, falta e vícios da vontade, é o do contrato em que a cessão se integra (conforme art.º 425.º do Código Civil).
A cessão da posição contratual é, pois, um verdadeiro contrato, pelo qual alguém cede a um terceiro a sua posição num contrato que havia celebrado com outrem.
Em sede fiscal, nos termos do artigo 10.º do Código do IRS, constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de:
«a)     Alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis; 
(…)
d) Cessão onerosa de posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a bens imóveis.»
Não estando em causa a transmissão de um direito real, mas sim a cedência onerosa de uma posição contratual, o enquadramento adequado é o previsto na alínea d) do n.º 1 do artigo 10.º do CIRS, integrando-se o ganho na categoria G – Mais-valias.
Conforme a alínea d) do n.º 1 do artigo 10.º do CIRS, constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de cessão onerosa de posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a bens imóveis.
Nos termos da alínea b) do n.º 4 do artigo 10.º, no caso de cessão onerosa de posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a bens imóveis, a mais-valia tributável é constituída pela importância recebida pelo cedente, deduzida do preço por que eventualmente tenha obtido os direitos e bens objeto de cessão.
Nesta situação, deverá a cedência de posição contratual ser declarada na declaração de rendimentos do ano em que se efetivou a cedência, no quadro 7 do anexo G da declaração modelo 3.
Deste modo, e tendo em conta o n.º 2 do artigo 43.º, o saldo apurado é considerado para efeitos de liquidação em apenas por 50 por cento do seu valor.
Para mais informações sobre o enquadramento remetemos para leitura a ficha doutrinária n.º 871/2019, sancionado por despacho da diretora de serviços do IRS, de 2019-04-17.
Face ao exposto, concluímos que a cedência onerosa da posição contratual num CPCV configura uma mais-valia tributável em sede de IRS, enquadrável na categoria G, devendo o ganho apurado ser declarado no quadro 7 do anexo G da declaração modelo 3.