IRS - benefícios fiscais

Um contribuinte vendeu um imóvel em junho 2025 que tinha alugado e liquidou o crédito restante em falta. Em 2026 irá comprar um novo imóvel com a finalidade de alugar também. Quais os benefícios fiscais?

Parecer técnico

As mais-valias (rendimentos da categoria G) resultam dos ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, decorram, nomeadamente, da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis (vide alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do Código do IRS).
O Código do IRS (CIRS) prevê, no entanto, algumas situações em que, por ocorrerem em circunstâncias especiais, podem os rendimentos gerados pela venda de imóveis ficar excluídos da tributação em sede deste imposto. É o caso da venda de imóveis (não afetos a qualquer atividade comercial) cuja aquisição tenha ocorrido antes de 1 de janeiro de 1989, data da entrada em vigor do CIRS, o que admitimos não se aplicar ao caso em concreto, mas haverá que verificar.
O ganho obtido na alienação de imóveis resulta da seguinte fórmula:
MV = VR - (VA x coef. + EV + DA), sendo
VR - valor de realização
VA - valor de aquisição
Coef. - Coeficiente de desvalorização monetária (conforme artigo 50.º do CIRS)
EV - encargos com valorização
DA - despesas com a alienação e com a aquisição
De referir que a mais ou menos-valia é calculada pelo sistema central da Autoridade Tributária, cabendo ao contribuinte apenas o correto preenchimento do anexo G à declaração modelo 3.
Para efeitos de tributação, a mais-valia apurada pelos serviços da administração tributária será, à partida, reduzida em 50 por cento, nos termos da alínea b) do n.º 2 do artigo 43.º do CIRS.
O valor de realização, em caso de venda é dado pela contraprestação recebida do adquirente ou pelo valor considerado para efeitos de liquidação de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), quando superior ao primeiro (artigo 44.º, n.º 1 alínea f) e n.º 2 do CIRS).
No cenário de um imóvel ter sido adquirido em vários momentos, haverá que calcular a percentagem de valor de realização imputável a cada um dos momentos da aquisição.
No que respeita aos valores de aquisição a considerar para efeitos deste cálculo, é o próprio Código do IRS que refere qual o que deve ser considerado.
Para os imóveis (ou parte deles) adquiridos a título oneroso, o artigo 46.º do CIRS, nos seus números 1 e 2, estabelece que o valor de aquisição será igual:
- Ao que tiver servido para efeitos de liquidação do IMT, ou
- Não tendo havido lugar à liquidação de IMT, considera-se o valor que lhe serviria de base, caso fosse devida, determinado de harmonia com as regras próprias daquele imposto.
Relativamente às despesas e encargos a considerar para efeitos fiscais, deve atender-se ao disposto no artigo 51.º do CIRS.
A alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis (como seja o direito de propriedade em imóvel destinado a habitação) sujeita a tributação é declarada no quadro 4 do anexo G à declaração modelo 3 relativa ao ano em que ocorra a respetiva venda.
Pressupomos que o imóvel alienado em 2025 não era habitação própria e permanente do sujeito passivo nem do seu agregado familiar. Assim, não se tratando de habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, relativamente à mais-valia decorrente da venda desse imóvel não será possível aplicar a exclusão de tributação prevista no n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS (CIRS).
Como a venda do imóvel ocorreu ainda no ano de 2025, também não será aplicável a exclusão de tributação prevista nos números 7 a 9 do artigo 10.º do CIRS, na redação dada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, pois essas alterações somente se aplicam às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029 (conforme n.º 3 do artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio).
Quanto aos rendimentos prediais (categoria F) que o sujeito passivo venha a auferir no imóvel que irá ser arrendado, haverá que ter em consideração o disposto no n.º 1 do artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), aditado a este diploma pelo artigo 9.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que dispõe o seguinte:
«Artigo 45.º-C - Rendimentos prediais no âmbito do arrendamento para habitação
1 - A taxa de tributação autónoma aplicável aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente ao arrendamento para habitação cujo valor de renda mensal não exceda os limites a que se referem os números 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, auferidos até 31 de dezembro de 2029, é de 10%, salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável. (…)” [comparar com n.º 1 al. e), números 2 a 5 do artigo 72.º do CIRS]
Esta alteração produz efeitos a 1 de janeiro de 2026 (conforme n.º 2 do artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio).
O limite do valor da renda mensal referido nesta norma é de 2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal. Assim, para 2026, corresponde a 2 300 euros.
Simultaneamente, foi aditada a alínea f) ao n.º 1 do artigo 101.º do CIRS, que passou a prever que as entidades que disponham ou devam dispor de contabilidade organizada são obrigadas a reter o imposto à taxa de 10 por cento tratando-se de rendimentos da categoria F abrangidos pelo n.º 1 do artigo 45.º-C do EBF.
Poderá ainda verificar a eventual aplicabilidade do regime dos contratos de investimento para arrendamento habitacional e do regime simplificado de arrendamento acessível, previstos, respetivamente, nos anexos I e III do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, os quais produzem efeitos a 1 de setembro de 2026.
Relativamente às alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aguarda-se que a Autoridade Tributária (AT) venha a publicar instruções administrativas sobre as mesmas, pelo que se recomenda que fique atenta a futuros esclarecimentos sobre estas temáticas.
Entretanto, sugere-se a consulta do resumo publicado pela OCC nesta ligação.