IRS – Mais-valias na venda de imóvel

Determinada habitação foi vendida em 2025, tendo sido amortizados nesse ano 100 mil euros de um empréstimo de crédito a habitação.
O sujeito passivo em questão pode conseguir, de alguma forma, comprar uma casa e colocá-la no mercado de arrendamento, invocando a nova lei que foi publicada em 2026?
Se for possível aplicar essa lei à mais-valia ocorrida em 2025, a compra de nova casa pode ser com recurso a crédito na sua totalidade? Ou terá de ser a pronto pagamento?
Qual o valor de casas adquiridas em 2026 que tenho de ter, para não ter de pagar quaisquer valores de mais-valia?

Parecer técnico

Questiona-nos sobre o enquadramento fiscal da transmissão onerosa de um imóvel alienado em 2025.
Na exposição efetuada, entendemos que o imóvel alienado não constitui a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar. Por esse motivo não se verifica a possibilidade de exclusão de tributação da mais-valia.
As mais-valias de imóveis resultam dos ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, provenham da alienação onerosa de direitos reais (nua-propriedade e usufruto) sobre bens imóveis, alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do Código do IRS e artigo 5.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro.
De acordo com o artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, foi instituído um regime transitório da categoria G de acordo com o qual:
«1 - Os ganhos que não eram sujeitos ao imposto de mais-valias, criado pelo código aprovado pelo Decreto-Lei n.º 46373, de 9 de Junho de 1965, só ficam sujeitos ao IRS se a aquisição dos bens ou direitos de cuja transmissão provêm se houver efetuado depois da entrada em vigor deste Código.
2 - Cabe ao contribuinte a prova de que os bens ou valores foram adquiridos em data anterior à entrada em vigor deste Código, devendo a mesma ser efetuada, quanto aos valores mobiliários, mediante registo nos termos legalmente previstos, depósito em instituição financeira ou outra prova documental adequada e através de qualquer meio de prova legalmente aceite nos restantes casos.»
A mais-valia (categoria G) resultante da alienação de direitos reais sobre bens imóveis é dada por:
MV/mV = VR - (VA x coef +EV + DAL)
MV = mais-valia
VR = valor realização
coef = coeficiente de desvalorização da moeda
mV = menos-valia
VA = valor de aquisição
EV = encargos com a valorização
DAL= despesas de alienação e de aquisição

Valor de aquisição

Nos termos do art.º 45.º, n.º 1 e art.º 46.º, n.º 1, al. a), para efeitos de determinação da mais-valia resultante da alienação de bens imóveis, considera-se valor de aquisição aquele que foi determinado para efeitos de liquidação de imposto do selo (data da abertura da sucessão que coincide com a data do óbito do autor da herança na situação das heranças) ou do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT), consoante os bens imóveis tenham sido adquiridos a título gratuito ou a título oneroso, respetivamente.
Não tendo havido lugar a liquidação dos referidos impostos, considera-se valor de aquisição, o valor que lhes serviria de base, determinado de acordo com as regras próprias constantes dos respetivos códigos (art.º 45.º n.º 1, al. b) e art.º 46.º, n.º 2, do CIRS).
Tratando-se de imóvel construído pelo próprio, o valor de aquisição será o correspondente ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, caso este seja superior aquele (art.º 46.º, n.º 3).
Havendo lugar a um novo artigo matricial, o valor de aquisição do imóvel construído corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele.
Quando entre a data de aquisição e de alienação tiverem decorrido mais de 24 meses, o valor de aquisição é corrigido pelo coeficiente de correção monetária (n.º 1 do artigo 50.º CIRS).

Valor de realização

No art.º 44.º do CIRS a alínea f) do n.º 1 estabelece a regra geral, «o valor de realização é o valor da respetiva contraprestação recebida pela transmissão onerosa do bem ou direito transmitido». Ressalva o n.º 2 do art.º 44.º que, tratando-se de direitos reais sobre bens imóveis, prevalecerá sempre o valor de liquidação para efeitos da IMT, se for superior a qualquer dos valores indicados nas alíneas a), b) e f). Portanto, o valor da transmissão dos bens ou direitos reais sobre bens imóveis que servir de base (ou que pudesse ter servido de base) à liquidação da IMT, quando for superior a qualquer daqueles valores indicados nas alíneas a), b) e f) do art.º. 44.º prevalecerá sobre qualquer outro:
•    Sobre o valor da contraprestação,
•    Sobre o valor atribuído no contrato,
•    Sobre o valor de mercado.
Para a determinação das mais-valias sujeitas a imposto, ao valor de aquisição acrescem, de acordo com o n.1 do artigo 51.º e a ressalva do n.º 2 do mesmo artigo:
«a) Os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação, bem como a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens, nas situações previstas na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º.»
Todas as despesas devem estar documentalmente comprovadas, nos termos legais (fatura ou fatura-recibo), que evidenciem de forma inequívoca a referência ao imóvel alienado.
As despesas de aquisição e de alienação do imóvel incluem, por exemplo:
·     Encargos com certificados energéticos (quando obrigatórios para a realização da venda);
·     Despesas com comissões pagas às imobiliárias,
·     Despesas com a aquisição do imóvel, como custos com a escritura, registo predial e os impostos aplicáveis, ou seja, o imposto municipal sobre transmissão onerosa de imóveis (IMT) e o imposto do selo (IS).
Os encargos com a valorização são aqueles que cuja realização se traduz numa valorização do imóvel.
Em termos de definição poderemos referir como encargos com melhoramentos os referentes à valorização do próprio bem imóvel, isto é, as despesas que, por natureza, trazem ao imóvel um valor adicional, como por exemplo a instalação de sistema de climatização uma vez que, poderia eventualmente alterar o coeficiente de qualidade e conforto, previsto no artigo 43.º do Código do IMI.
O conceito de despesas de conservação não se confundem com as despesas de valorização, uma vez que são de conservação todas as necessárias para que o imóvel esteja no mesmo estado de quando lhe foi dada a licença de habitabilidade, enquanto as de valorização, incrementam valor ao imóvel, como será o caso do exemplo que supra se refere (instalação de sistema de climatização) bem assim como a instalação, como exemplo, de chão radiante, janelas mais eficientes, etc. Afigura-se-nos que todos os gastos que influenciem a qualidade e o conforto do imóvel serão considerados de valorização.
Note-se que estes encargos só serão aceites com a respetiva fatura, fazendo referência expressa ao imóvel alvo da intervenção.
Na situação em que o imóvel alienado seja habitação própria e permanente do sujeito passivo ou agregado familiar poderá a mais-valia ficar excluída de tributação pela verificação do n.º 5 e seguintes do artigo 10.º do CIRS.
Não existindo reinvestimento ou o mesmo não sendo concretizado, o saldo de rendimentos qualificados como mais-valias (artigo 10.º, n.º1, alínea a)) é feito de acordo com o disposto no n.º 2 do artigo 43.º do CIRS, incluindo a situações da alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º:
«a) Integralmente considerado nas situações previstas na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º, quando os imóveis tenham beneficiado de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas, quando o valor total do apoio concedido para aquisição ou para realização de obras seja de valor superior a 30 % do valor patrimonial tributário do imóvel para efeitos de IMI e estes sejam vendidos antes de decorridos 10 anos sobre a data da sua aquisição, da assinatura da declaração comprovativa da receção da obra ou do pagamento da última despesa relativa ao apoio não reembolsável que, nos termos legais ou regulamentares, não estejam sujeitos a ónus ou regimes especiais que limitem ou condicionem a respetiva alienação; (Redação da Lei n.º 71/2018, de 31 de dezembro)
b) Apenas considerado em 50 % do seu valor, nos restantes casos.»
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20/05, institui uma alteração ao artigo 10.º do CIRS onde se lê no artigo 5.º (itálico nosso):
«7 - São, igualmente, excluídos de tributação os ganhos previstos no n.º 5, bem como os ganhos provenientes da transmissão de outros imóveis destinados a habitação, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outros imóveis, situados em território nacional, destinados ao arrendamento para habitação com renda mensal que não exceda os limites máximos definidos nos termos dos números 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio;
b) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;
c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação.
8 - Não há lugar ao benefício referido no número anterior quando:
a) Não seja celebrado contrato de arrendamento habitacional com renda mensal que observe os limites máximos a que se referem os números 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, nos seis meses contados do reinvestimento ou da data de realização da mais-valia, se esta for posterior, salvo impedimento justificado, designadamente por necessidade de obras urgentes, e pelo período estritamente necessário para o efeito;
b) O imóvel em que seja concretizado o reinvestimento não seja objeto de contrato ou contratos de arrendamento habitacional durante, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos contados do reinvestimento ou da data de realização da mais-valia, se esta for posterior;
c) O imóvel em que seja concretizado o reinvestimento seja objeto de contrato de arrendamento cuja renda mensal exceda os limites máximos a que se refere os números 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, nos primeiros cinco anos contados do reinvestimento ou da data de realização da mais-valia, se esta for posterior;
d) O imóvel em que seja concretizado o reinvestimento seja alienado, a título oneroso ou gratuito, no prazo de cinco anos contados do reinvestimento ou da data de realização da mais-valia, se esta for posterior.»
Esta norma aplica-se aos factos tributários que ocorram a partir de 1 de janeiro de 2026.