Uma sociedade cujo objeto social é o arrendamento de imóveis (CAE 68200) adquiriu recentemente um imóvel que está incluído num empreendimento turístico com o qual celebrou um contrato de exploração turística com rendimento garantido de cinco por cento ao ano sobre o valor de aquisição do imóvel, independentemente da sua ocupação. Nos meses de inverno a sociedade adquirente do imóvel pode usufruir do mesmo, bem como em duas semanas no verão.
Este contrato equipara-se a um contrato de arrendamento e tem que ser comunicado à Autoridade Tributária com pagamento de imposto do selo e também ao Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC)? Este rendimento é isento de IVA?


A questão colocada refere-se ao enquadramento fiscal dum contrato de cedência de exploração dum imóvel integrado num empreendimento turístico.
Em termos de imposto do selo, o artigo 60.º do Código desse imposto determina a obrigação dos locadores e sublocadores comunicarem à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) os contratos de arrendamento, subarrendamento e respetivas promessas, bem como as suas alterações e cessação.
A sujeição a imposto do selo também apenas abrange contratos de arrendamento e subarrendamento, por enquadramento na verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo.
Os contratos estão tipificados no Código Civil e legislação complementar.
Como arrendamento, nomeadamente arrendamento de prédios urbanos, o Código Civil tipifica a forma, condições e outras disposições com os contratos relacionados com essa atividade.
Se o contrato em causa estiver tipificado como um contrato de arrendamento, o que não parece ser o caso, este deve obrigatoriamente ser comunicado à AT nos termos do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo, efetuando-se a liquidação desse imposto.
No caso em concreto, de acordo com os dados disponibilizados na questão, a operação em causa não é um contrato de arrendamento, mas antes um contrato de cedência exploração turística de um imóvel situado num empreendimento turístico.
Assim, estando o contrato em causa tipificado formalmente como um contrato de cedência de exploração dum imóvel num empreendimento turístico, tal contrato não tem que ser comunicado à AT nem está sujeito a imposto do selo.
Em termos de IVA, a locação de bens imóveis é considerada uma prestação de serviços sujeita a IVA, de acordo com o conceito residual de prestação de serviços previsto no n.º 1 do artigo 4.º do Código do IVA (CIVA).
No entanto, o princípio geral segundo o qual o imposto é liquidado sobre qualquer prestação de serviços efetuada a título oneroso por um sujeito passivo de imposto prevê determinadas isenções, entre as quais o n.º 29 do artigo 9.º do CIVA, que determina que a locação de bens imóveis se encontra isenta de IVA.
A legislação nacional define o conceito de locação de imóveis como o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, neste caso imóvel, mediante uma retribuição, conforme o disposto no artigo 1 022.º do Código Civil, na redação introduzida pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano.
Ao conceito de locação de imóveis é aplicável o disposto no nº 2 do artigo 11.º da Lei Geral Tributária, que dispõe que «sempre que, nas normas fiscais, se empreguem termos próprios de outros ramos de direito, devem os mesmos ser interpretados no mesmo sentido daquele que aí têm, salvo se outro decorrer diretamente da lei.» Ou seja, uma vez que se trata de conceito importado de outro ramo de direito, neste caso o Direito Civil, e por este não se encontrar definido pelo Código do IVA, deve ser interpretado no mesmo sentido que lhe é atribuído pelo Código Civil.
Também o Tribunal de Justiça da União Europeia (TJUE) define o conceito de locação de imóveis para efeitos da isenção do IVA como sendo a operação económica em que o proprietário de um imóvel cede ao locatário o direito de ocupar o imóvel contra o pagamento de uma renda (contraprestação) por um prazo convencionado.
A locação do imóvel, no sentido de uma colocação passiva do imóvel à disposição do arrendatário, deve ser a prestação preponderante da operação económica, definida para a isenção do IVA. Está unicamente abrangida por este preceito a cedência do gozo de um imóvel de paredes nuas. Sendo que este conceito de paredes nuas não se limita ao facto de a locação ser acompanhada, ou não, de determinados bens de equipamento, mobiliário ou utensílios, está no entanto relacionado com a aptidão ou não do imóvel para o exercício de uma atividade empresarial, ou à existência de serviços indissociáveis da locação.
Deste modo, são de excluir da isenção todas as situações que, apesar de partilharem alguns dos elementos preponderantes dos contratos de locação, se caracterizam essencialmente por integrarem outras prestações de serviços conexas ao usufruto do imóvel, e que implicam uma exploração ativa desse bens, sendo este definido não como arrendamento, mas como cedência de um estabelecimento comercial ou industrial.
Com efeito, é diverso o tratamento a conceder se estivermos perante a cedência temporária de estabelecimento comercial como um todo, como uma unidade económica, facto que caracteriza o contrato de locação de estabelecimento comercial, ou apenas a cedência do uso de um espaço (arrendamento).
Efetivamente, se a locação do imóvel for acompanhada, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou da disponibilização de serviços, ou seja, na cedência de áreas devidamente preparadas e apetrechadas para o exercício de uma atividade económica, estaremos perante uma locação de estabelecimento, também designada juridicamente como cessão de exploração ou concessão de exploração, figura esta expressamente excluída da regra que determina a isenção, em sede deste imposto, da locação em geral, conforme resulta do disposto na alínea c) do n.º 29 do artigo 9.º do CIVA.
Se as operações em causa, de arrendamento dos referidos espaços, se enquadrarem no conceito de "paredes nuas”, ou seja, se se tratar da mera cedência de utilização do espaço numa ótica passiva, sem que os mesmos estejam devidamente apetrechados para o exercício de uma atividade económica e não tenham serviços associados indissociáveis dessa cedência, são consideradas como locações isentas de IVA nos termos do n.º 29 do artigo 9.º do CIVA.
Se, pelo contrário, essas locações forem consideradas como cedências de exploração de estabelecimento comercial, por se tratar de um espaço devidamente apetrechado para o exercício de uma atividade económica, ou tiver serviços associados indissociáveis desse espaço, são consideradas como prestações de serviços tributáveis em IVA.
Para o enquadramento de cada operação, a entidade em causa deve atender às condições objetivas da cedência do uso do espaço.
Face aos dados disponibilizados, tratando-se da cedência de exploração dum imóvel num empreendimento turístico, estando o mesmo devidamente apetrechado para o exercício da atividade turística, essa locação é uma operação sujeita e não isenta de IVA.