IMT - Reembolso
PT27624 – junho de 2023

Determinada empresa tem como objeto a «compra e venda de bens imóveis» e o seu CAE principal é o 68100 - Compra e venda de bens imobiliários.
A intenção da empresa é, caso revenda um imóvel nos três anos seguintes à aquisição, poder pedir o reembolso do IMT pago na aquisição.
Todavia, alguém informou os sócios que, para poderem fazer esse pedido de reembolso, o objeto da empresa tinha de mencionar «compra, venda, arrendamento e revenda de bens imobiliários». Será mesmo assim?

Parecer técnico

Uma empresa tem no seu objeto a «compra e venda de bens imóveis» e o seu CAE principal é o 68100 - Compra e venda de bens imobiliários. Neste sentido questiona o enquadramento no âmbito do IMT na revenda de imóveis, e o reembolso do IMT no caso do cumprimento dos requisitos.
O IMT incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade (e figuras parcelares desse direito) sobre bens imóveis situados no território nacional, conforme o disposto no n.º 1 do artigo 2.º do Código do IMT (CIMT).
No entanto, existem algumas isenções previstas no referido Código, nomeadamente quando se trate de aquisições de imóveis com destino a revenda, efetuadas por sujeitos passivos que tenham como atividade a compra e venda de imóveis.
Salientamos que a aplicação da isenção teve alterações com a entrada em vigor da Lei n.º 24-D/2022, de 30 de dezembro, no que se refere ao n.º 3 do artigo 7.º do CIMT.
De acordo com o disposto no n.º 1 do artigo 7.º do CIMT, esta isenção de IMT apenas é aplicada quando os adquirentes de imóveis sejam sujeitos passivos de IRS ou IRC que estejam registados como tendo a atividade de compra e venda de imóveis.
De referir ainda que esta isenção é imediatamente reconhecida se for considerado que o sujeito passivo exerce normal e habitualmente a referida atividade, sendo que esta condição apenas se considera verificada se este comprovar o exercício dessa atividade nos dois anos anteriores mediante certidão passada pelo serviço de finanças competente, quando daquela certidão constar que, em cada um dos dois anos anteriores, foram revendidos prédios antes adquiridos para esse fim, conforme referido nos números 2 e 3 do artigo 7.º do CIMT.
Esta isenção de reconhecimento automático é verificada pela entidade que intervier na celebração do ato ou do contrato, conforme disposto da alínea a) do n.º 8 do artigo 10.º do CIMT.
Por outro lado, esta isenção apenas se mantém quando o destino atribuído a esse imóvel não seja alterado pelo adquirente no prazo de três anos e se for vendido, desde que não o seja novamente para revenda, no decurso desse prazo, conforme o disposto no n.º 5 do artigo 11.º do CIMT.
Em resposta à questão em concreta, no caso de a entidade ter efetuado a liquidação de IMT por não cumprir todas as condições do artigo 7.º do respetivo Código, nomeadamente por não ter exercido habitualmente a atividade de revenda, se posteriormente a entidade efetuar a venda do imóvel, dentro do prazo de três anos após a sua aquisição, não sendo o mesmo destinado a revenda, pode solicitar o reembolso do IMT liquidado, conforme o n.º 4 do desse artigo 7.º do CIMT.
Se beneficiar da referida isenção e não efetuar a revenda no prazo de três anos, sem que seja novamente para revenda, essa isenção caducará no final desse prazo de três anos, devendo a empresa solicitar a liquidação e efetuar o pagamento de IMT no prazo de 30 dias, mediante a apresentação da respetiva declaração, conforme previsto no artigo 34.º do CIMT.
Não está prevista a aplicação de quaisquer juros compensatórios ou coima pela situação de caducidade da isenção de IMT prevista no artigo 7.º do Código desse imposto.
Por fim, não obstante, apesar da alteração da legislação, não existiu alteração relativamente às evidências do cumprimento dos requisitos da referida isenção, nomeadamente do registo contabilístico do bem imóvel e a sua permanência numa conta (da classe 3) de inventários, o fim indicado na escritura de aquisição e o CAE pelo qual se encontra coletada, uma vez que são os indicadores de revenda.
Sugerimos a leitura da informação vinculativa processo: 2016001201 - IVE n.º 10 868, com despacho concordante de 2016-11-30, da diretora-geral da Autoridade Tributária e Aduaneira. Contudo, salientamos a necessidade de ter em consideração as alterações existentes desde essa data à legislação referenciada.