IVA - comissão de intermediação na venda de imóvel
PT28269 – agosto 2024
 

Determinada sociedade por quotas, com o CAE principal 68311 (atividades de mediação imobiliária), está enquadrada, para efeitos de IVA, no regime normal trimestral. Pelas comissões que cobra, líquida IVA à taxa de 23 por cento.
Opera no território português e, neste caso, interveio na venda de um imóvel situado em Portugal continental, mas o comprador é uma empresa espanhola que apresentou o NIF 980x.
Na fatura de comissão que a sociedade apresentou, liquidou IVA a 23 por cento, indicando NIF do cliente com um n.º 980x
A sociedade espanhola apresentou o seu NIF espanhol, o qual está válido no VIES, informando que o NIF 980x foi apenas atribuído para efeitos de liquidação de IMT em Portugal.
A sociedade deverá anular a fatura inicial e emitir nova no regime de autoliquidação, pelo facto do adquirente ser sujeito passivo espanhol, ou, pelo facto de ser intermediação imobiliária de um imóvel português, o IVA é sempre devido como uma operação interna, estando a fatura inicial, com a liquidação a 23 por cento, correta?

Parecer técnico

O pedido de parecer está relacionado com o enquadramento fiscal, em sede de IVA, de uma prestação de serviços (comissão) de intermediação na venda de um imóvel situado em território nacional.
Começamos por referir que estão sujeitas a imposto sobre o valor acrescentado:
- As transmissões de bens e as prestações de serviços efetuadas no território nacional, a título oneroso, por um sujeito passivo agindo como tal;
- As importações de bens;
- As operações intracomunitárias efetuadas no território nacional, tal como são definidas e reguladas no Regime do IVA nas Transações Intracomunitárias.
Nos termos do n.º 1 do artigo 4.º do Código do IVA, o conceito de prestação de serviços é residual, na medida em que «são consideradas como prestações de serviços as operações efetuadas a título oneroso que não constituem transmissões, aquisições intracomunitárias ou importações de bens.»
Em sede de IVA, são sujeitos passivos de imposto as pessoas singulares ou coletivas que, de um modo independente e com caráter de habitualidade, exerçam atividades de produção, comércio ou prestação de serviços, incluindo as atividades extrativas, agrícolas e as das profissões livres, e, bem assim, as que, do mesmo modo independente, pratiquem uma só operação tributável, desde que essa operação seja conexa com o exercício das referidas atividades, onde quer que este ocorra, ou quando, independentemente dessa conexão, tal operação preencha os pressupostos de incidência real do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRS) ou do imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas (IRC).
No tocante à prestação de serviços, atualmente temos duas regras gerais de localização, que se encontram no n.º 6 do artigo 6.º do Código do IVA:
«(...) 6 - São tributáveis as prestações de serviços efetuadas a:
a) Um sujeito passivo dos referidos no n.º 5 do artigo 2.º, cuja sede, estabelecimento estável ou, na sua falta, o domicílio, para o qual os serviços são prestados, se situe no território nacional, onde quer que se situe a sede, estabelecimento estável ou, na sua falta, o domicílio do prestador;
b) Uma pessoa que não seja sujeito passivo, quando o prestador tenha no território nacional a sede da sua atividade, um estabelecimento estável ou, na sua falta, o domicílio, a partir do qual os serviços são prestados (...).»
As duas regras gerais são vulgarmente designadas por B2B e B2C, isto é, na alínea a) do n.º 6 do artigo 6.º do Código do IVA é tratada a territorialidade das operações realizadas entre dois sujeitos passivos (business to business), na alínea b) do n.º 6 do artigo 6.º do Código do IVA é tratada a territorialidade das operações realizadas com não sujeitos passivos (business to consumer).
Daqui resulta, que:
• Pela alínea a) do n.º 6 do artigo 6.º do CIVA, a localização da operação será no lugar da sede, estabelecimento estável ou domicílio do adquirente, isto desde que estejamos perante serviços prestados a sujeitos passivos, denominados de Business to Business (B2B), ou seja, serviços que tenham como destinatários sujeitos passivos de IVA.
• Pela alínea b) do n.º 6 do artigo 6.º do CIVA, a localização da tributação será no lugar da sede, estabelecimento estável ou domicílio do prestador, isto, se estivermos perante serviços prestados a não sujeitos passivos de IVA, ou seja, prestações de serviços que tenham como destinatários não sujeitos passivos de IVA (pessoa particular ou coletiva que não seja sujeito passivo de IVA), operações denominadas de Business to Consumer (B2C).
No entanto, existem exclusões às regras gerais, dispostas nos números 7 a 12 do artigo 6.º do CIVA:

Ainda de referir que os serviços do IVA emitiram o Ofício-Circulado n.º 30 115, de 29 de dezembro de 2009, sobre regras de localização das prestações de serviços do artigo 6.º do CIVA.
Chamamos à atenção para o Regulamento de execução (UE) n.º 1042/2013 do Conselho de 7 de outubro de 2013, no que respeita à interpretação do âmbito de algumas normas do artigo 6.º do CIVA.
O conceito de prestações de serviços relacionados com bens imóveis encontra-se estabelecido no artigo 31.º-A do Regulamento de Execução (UE) n.º 282/2011 do Conselho de 15 de março de 2011, na sua redação atual, segundo o qual:
«1. Os serviços relacionados com bens imóveis a que se refere o artigo 47.º da Diretiva 2006/112/CE incluem apenas os serviços que tenham uma relação suficientemente direta com esses bens. Considera-se que os serviços têm uma relação suficientemente direta com bens imóveis nos seguintes casos:
a) Quando derivam de um bem imóvel e esse bem é um elemento constitutivo do serviço e constitui um elemento central e essencial para a prestação dos serviços;
b) Quando são prestados ou destinados a um bem imóvel e têm por objeto a alteração jurídica ou material desse bem.
2. O n.º 1 abrange, em especial, o seguinte:
a) A elaboração de plantas de um edifício ou de partes de um edifício destinadas a um determinado terreno, independentemente de o edifício estar ou não construído;
b) A prestação de serviços de fiscalização no local ou de serviços de segurança;
c) A construção de um edifício num terreno, bem como as obras de construção e demolição efetuadas num edifício ou em partes de um edifício;
d) A construção de estruturas permanentes num terreno, bem como as obras de construção e demolição efetuadas em estruturas permanentes, como condutas de gás, de água, de esgotos e afins;
e) Os trabalhos efetuados em terrenos, incluindo serviços agrícolas tais como a mobilização dos solos, a sementeira, a rega e a fertilização;
f) O estudo e avaliação do risco e da integridade dos bens imóveis;
g) A avaliação dos bens imóveis, incluindo quando tal serviço for necessário para efeitos de seguros, para determinar o valor de um bem utilizado como garantia de um empréstimo ou para avaliar os riscos e danos no âmbito de litígios;
h) A locação ou o arrendamento de bens imóveis, com exceção dos abrangidos pela alínea c) do n.º 3, incluindo a armazenagem de bens numa parte específica do bem afeta ao uso exclusivo do destinatário;
i) A prestação de serviços de alojamento no setor hoteleiro ou em setores com funções similares, como os campos de férias ou os terrenos destinados a campismo, incluindo o direito a permanecer num lugar específico resultante da conversão de direitos de utilização periódica e direitos afins;
j) A atribuição e a transmissão de direitos, com exceção dos abrangidos pelas alíneas h) e i), para a utilização da totalidade ou de partes de um bem imóvel, incluindo a licença para utilizar parte de um bem, como a concessão de direitos de pesca e de caça ou o acesso a salas de espera nos aeroportos, ou ainda a utilização de uma infraestrutura pela qual são cobradas portagens, por exemplo, pontes e túneis;
k) A manutenção, renovação e reparação de um edifício ou de partes de um edifício, incluindo trabalhos como limpeza, revestimento de pavimentos e paredes com ladrilhos, aplicação de papel em paredes e assentamento de soalhos;
l) A manutenção, renovação e reparação de estruturas permanentes, como condutas de gás, de água, de esgotos e afins;
m) A instalação ou montagem de máquinas ou equipamentos que, após a instalação ou montagem, possam ser considerados bens imóveis;
n) A manutenção e reparação, inspeção e fiscalização de máquinas ou equipamentos no caso de estes poderem ser considerados bens imóveis;
o) A gestão de bens imóveis, com exceção da gestão de carteiras de investimentos imobiliários abrangida pelo n.º 3, alínea g), que consista na exploração de bens imobiliários de natureza comercial, industrial ou residencial pelo proprietário dos bens ou em seu nome;
p) A intermediação na venda ou na locação ou arrendamento de bens imóveis e na constituição ou transferência de determinados direitos ou direitos reais sobre bens imóveis (equiparados ou não a bens corpóreos), com exceção da intermediação abrangida pelo n.º 3, alínea d);
q) Os serviços jurídicos relacionados com a transferência de um título de propriedade imobiliária, o estabelecimento ou transferência de determinados direitos ou direitos reais sobre bens imóveis (equiparados ou não a bens corpóreos), como atividades notariais, ou a elaboração de contratos de compra e venda de bens imóveis, ainda que a operação subjacente que resulta na alteração jurídica da propriedade não se venha a verificar.» (itálico nosso).
A alínea d) do n.º 3 do referido regulamento dispõe:
«3. O n.º 1 não abrange o seguinte:
(...)
d) A intermediação nas prestações de serviços de alojamento no setor hoteleiro ou em setores com funções similares, como os campos de férias ou os terrenos destinados a campismo, se o intermediário agir em nome e por conta de outra pessoa; (...).»
Assim, relativamente a comissões de venda de um imóvel situado em território nacional, somos a referir que, regra geral, independentemente da operação principal a que se refere a intermediação ser localizada em território nacional, ou fora dele, e quando o adquirente seja um sujeito passivo estabelecido na Comunidade ou em país terceiro (e, neste último caso, prove que é sujeito passivo de país terceiro), a operação é localizada no local do estabelecimento do adquirente.
No entanto, importa alertar que, se as comissões resultarem não apenas da angariação de clientes, mas da intermediação na venda ou na locação ou arrendamento de bens imóveis e na constituição ou transferência de determinados direitos ou direitos reais sobre bens imóveis, será de aplicar a regra específica dos imóveis já atrás descrita prevista nos números 7 e 8, alínea a) do artigo 6.º do CIVA, ou seja, a tributação em sede de IVA ocorre no local onde está situado o imóvel a que se referem os serviços de intermediação.
No caso concreto, o serviço de intermediação na venda de um imóvel situado em Portugal, foi prestado a um sujeito passivo espanhol (válido no VIES), pelo que, não se tratando da mera angariação de clientes, enquadra-se o disposto na alínea a) do n.º 8 do artigo 6.º, sendo a operação localizada em território português, devendo ser liquidado IVA à taxa em vigor em Portugal, aquando da emissão da fatura.
Sobre o assunto, aconselhamos a análise da informação vinculativa, processo n.º 3 248, despacho do SDG dos Impostos, substituto legal do diretor-geral, em 2012-06-21, com as necessárias adaptações.