Reavaliações - revalorizações
PT27987 - fevereiro de 2024

Determinado sujeito passivo dedica-se à compra e venda de imóveis. Neste momento tem em existências um imóvel que quer recuperar para depois vender fracionado. Para o recuperar necessita de financiamento bancário. A instituição bancária avaliou o imóvel por um valor perto de 1,5 milhões de euros, quando o mesmo está registado em existências ao valor de custo por cerca de um milhão de euros.
O sujeito passivo pretende refletir o valor da avaliação bancária na contabilidade (para melhorar as possibilidades de financiamento), resultando numa revalorização de cerca de 0,5 milhões de euros.
Pode a avaliação bancária ser suficiente para efetuar esta revalorização na contabilidade ou é necessário algum outro procedimento, como relatório de ROC ou avaliação por perito?
Como deve ser registada esta revalorização e quais as consequências fiscais da mesma?

Parecer técnico

O pedido de parecer está relacionado com o tratamento contabilístico da mensuração subsequente de imóveis detidos por uma entidade.
No caso apresentado a entidade detém um imóvel, reconhecido em inventários, que pretende recuperar e vender em frações. Para obter o financiamento para a obra a entidade pretende revalorizar o imóvel.
Considerando que não é indicado o normativo contabilístico adotado pela entidade, iremos abordar esta temática no âmbito das normas contabilísticas e de relato financeiro (NCRF) previstas no aviso n.º 8 256/2015, de 29 de julho. Para o caso apresentado, o tratamento contabilístico é comum em todos os normativos.
Em termos contabilísticos, os imóveis adquiridos devem ser reconhecidos pelo respetivo custo de aquisição, seja classificado como inventário, ativo fixo tangível ou propriedade de investimento.
O custo de aquisição do imóvel deve incluir o preço de compra, impostos que não sejam recuperáveis (dedutíveis), como por exemplo o IMT (se tiver sido sujeito) e outros custos diretamente atribuíveis à aquisição para colocar o imóvel no seu estado atual e em condições de ser usado para o fim a que se destina.
Se os imóveis em causa foram adquiridos ou construídos para venda no decurso ordinário da atividade, estes são classificados como inventários nos termos da NCRF 18 - Inventários.
Nos termos do parágrafo 9 da NCRF 18, os inventários, incluindo um imóvel para venda, devem ser mensurados pelo custo ou valor realizável líquido, dos dois o mais baixo.
A NCRF 18 não prevê qualquer possibilidade para a mensuração subsequente de um inventário para um valor acima do referido custo de aquisição ou de construção, incluindo para o valor patrimonial tributário determinado nos termos do Código do IMI ou por uma avaliação por um valor superior efetuada por um profissional independente.
O conceito de valor realizável líquido corresponde ao valor que se espera obter numa alienação futura do inventário no decurso do respetivo ciclo operacional, conforme previsto no parágrafo 7 da NCRF 18.
A mensuração subsequente por um valor superior ou inferior ao custo de aquisição, obtida através do valor de mercado do imóvel, apenas é possível para os imóveis classificados como ativos fixos tangíveis ou propriedade de investimento, quando se opte pela mensuração pelo modelo da revalorização ou pelo modelo do justo valor, nos termos da NCRF 7 ou NCRF 11, respetivamente.
Em face do exposto, não é possível aplicar o modelo de revalorização na mensuração do terreno em causa, reconhecido como item do inventário no âmbito da atividade da empresa.